Decreto 551 / 10 (G.C.B.A.) Reglamentación Ley 941

DECRETO 551/10 (G.C.B.A.)
Buenos Aires, 13 de julio de 2010
B.O.: 20/7/10 (C.B.A.)
Ciudad de Buenos Aires. Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad
Horizontal. Ley 941. Su reglamentación.
Artículo 1 – Apruébase la reglamentación de la Ley 941 –texto conforme Leyes 3.254 y 3.291–, la
que, como Anexo I, forma parte integrante del presente decreto.
Artículo 2 – El cumplimiento de las obligaciones que surgen de las modificaciones introducidas en
la Ley 941 por la Ley 3.254 debe hacerse efectivo dentro del plazo final, único e improrrogable de
cuarenta y cinco días, a contar desde la fecha de publicación del presente en el Boletín Oficial de
la ciudad de Buenos Aires. Las adecuaciones que corresponda realizar deben instrumentarse
inexcusablemente en la primera asamblea ordinaria o, en su caso, en una asamblea extraordinaria,
en la primera liquidación de expensas o en la primera contratación de servicios, respectivamente, a
realizarse con posterioridad al vencimiento del plazo previsto en el párrafo anterior. Cumplido dicho
plazo, resultará aplicable a tales incumplimientos lo previsto por el Cap. IV de la ley que por el
presente se reglamenta.
Artículo 3 – Los administradores que se encuentren inscriptos en el Registro con anterioridad a la
fecha de entrada en vigencia de la reglamentación que por el presente se aprueba, deben acreditar
dentro de los cuarenta y cinco días de dicha fecha su inscripción en un curso de capacitación en
los términos del inc. f) del art. 4 de la ley.
Artículo 4 – Desígnase a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como
autoridad de aplicación de la Ley 941 –texto conforme Leyes 3.254 y 3.291–, quedando facultada
para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del
citado régimen legal y la presente reglamentación.
Artículo 5 – El presente decreto es refrendado por el señor jefe de Gabinete de Ministros.
Artículo 6 – De forma.
ANEXO I – Reglamentación de la Ley 941 (texto conforme Leyes 3.254 y 3.291)
Art. 1 – El Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (el
Registro) funciona en el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor.
Art. 2 – Se entiende que hay administración onerosa cuando el desempeño de la administración de
un Consorcio de propiedad horizontal (el Consorcio) es efectuado a cambio de una
contraprestación, sea ésta en dinero o en especie. Asimismo, se considera administración onerosa
la compensación de expensas, así como toda compensación de gastos que no se encuentre
debidamente respaldada por documentos tales como facturas o tiques conforme la normativa vigente.
Se entiende que hay administración gratuita siempre que el desempeño de la administración del
Consorcio sea efectuada “ad honorem”.
La autoridad de aplicación puede inscribir de oficio en el registro a aquellos administradores de
Consorcio que por su condición se encuentren obligados a hacerlo, sin perjuicio de la imposición
de las sanciones que correspondan.
Art. 3 – La administración voluntaria y gratuita sólo puede ser desempeñada por copropietarios o
sus apoderados, que residan o tengan el asiento principal de sus negocios en el inmueble
administrado. El poder puede ser otorgado ante escribano público o ante la autoridad de
aplicación, en la forma que dispongan las normas complementarias que al efecto se dicten.
Art. 4 – Para inscribirse en el registro, los administradores de Consorcio deben completar una
solicitud de inscripción conforme lo determine la autoridad de aplicación, la que pasará a integrar el
legajo personal de cada inscripto.
Se tendrán por válidas y vinculantes para los administradores, sea su actuación onerosa o gratuita,
todas las notificaciones efectuadas al domicilio constituido ante la autoridad de aplicación.
El número de C.U.I.T. debe acreditarse mediante constancia vigente, emitida por la Administración
Federal de Ingresos Públicos (A.F.I.P.).
El Certificado Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal debe presentarse obligatoriamente
en forma anual. Para las personas jurídicas debe ser cumplido por todos aquellos que ejerzan la
representación y administración de las mismas, de acuerdo con sus estatutos sociales.
La autoridad de aplicación imparte, organiza y/o supervisa –conforme con las normas
complementarias que al efecto dicte– cursos de capacitación en administración de Consorcios de
propiedad horizontal. En todos los casos se valorará especialmente su diseño curricular,
programas, carga horaria y actualización.
Los administradores voluntarios gratuitos acreditan su designación “ad honorem” mediante copia
certificada del Acta de Asamblea con los requisitos establecidos en el inc. b) del último párrafo del
art. 4 de la ley, o mediante la exhibición del “Libro de actas” original.
Art. 5 – La inexistencia de los impedimentos establecidos en el art. 5 de la ley se acredita mediante
el informe expedido por el Registro de Juicios Universales –art. 4, inc. e), de la ley– y por los
certificados emitidos por la autoridad competente, según el caso, en la forma y condiciones que
determine la autoridad de aplicación.
En caso de concurso preventivo, el interesado debe acreditar que no está inhabilitado para ejercer
el comercio mediante certificación expedida por el Juzgado interviniente. Esta certificación debe
ser presentada anualmente.
La autoridad de aplicación puede dar de baja la matrícula de todo administrador que, por
averiguación de oficio, denuncia de consorcista y/o informe judicial o administrativo se compruebe
se encuentra alcanzado por algún impedimento.
Art. 6 – El certificado de acreditación se emite en la forma y condiciones que determine la
autoridad de aplicación. El certificado de acreditación se renueva en forma anual, siempre que el administrador cumpla con
la declaración jurada. No obstante, el administrador puede requerir a la autoridad de aplicación una
constancia actualizada del certificado para presentar en la asamblea ordinaria o extraordinaria que
se realice a fin de considerar su designación.
Art. 7 – La consulta de los datos del registro puede efectuarse en su sede y en los Centros de
Gestión y Participación Comunal, en la forma y condiciones que determine la autoridad de
aplicación y con los recaudos establecidos en la Ley 1.845, si correspondiere.
Art. 8 – Para la actualización del certificado de inscripción es requisito indispensable la
presentación de las correspondientes declaraciones juradas, en la forma y condiciones que
establezca la autoridad de aplicación.
La copia de la ley y su reglamentación debe entregarse a todos los propietarios presentes en la
primera asamblea ordinaria a celebrarse a partir de la vigencia de la presente reglamentación, con
constancia en el acta del acuse de recibo. Si el Consorcio así lo dispusiere, o a requerimiento
expreso del copropietario interesado, debe efectuarse la entrega en posteriores asambleas a los
copropietarios ausentes en dicha asamblea.
Art. 9 – Inc. a) Las decisiones de la Asamblea de propietarios deben establecer el plazo de
ejecución exigible al administrador.
Inc. b) Las necesidades y requerimientos deben ser debidamente planteadas en asamblea o
notificadas al Consorcio por medio fehaciente. Del mismo modo deben documentarse las
rechazadas por la asamblea por falta de fondos u otros motivos ajenos al administrador.
Inc. c) La presentación de las respectivas pólizas y sus alcances se ajusta a lo que disponga la
autoridad de aplicación.
Inc. d) Los libros a que se refiere este inciso son: el “Libro de administración”; “Libro de Actas de
Asamblea”; “Libro de sueldos y jornales”; “Libro de órdenes”; “Libro de registro de firma de
copropietarios”; “Libro de ascensores” y todo aquel libro que se disponga la autoridad de
aplicación. Deben estar rubricados conforme con la normativa vigente. Cuando esta lo autorice, los
registros podrán llevarse en forma electrónica.
Inc. e) Los “Libros de registro de firmas de copropietarios” deben ser autorizados y llevar el formato
que la autoridad de aplicación determine.
Inc. f) Formulada la solicitud por el consorcista, el administrador debe otorgar la vista de la
documentación requerida en un plazo máximo de cinco días hábiles.
Inc. g) A los fines de la reglamentación del presente inciso el deber de denuncia se refiere a
situaciones y obras ejecutadas con posterioridad a la entrada en vigencia de la presente
reglamentación.
La autoridad de aplicación establece los plazos y procedimientos aplicables.
La denuncia debe ser comunicada a los consorcistas en la primer Asamblea ordinaria o
extraordinaria.
Inc. h) La primer Asamblea ordinaria inmediatamente posterior a la entrada en vigencia de la
presente reglamentación, que designe al administrador o le renueve el mandato, debe decidir la apertura de cuenta bancaria a nombre del Consorcio, o la continuidad de la cuenta ya existente.
La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de
Administración designado por asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración
la asamblea debe designar a un consorcista como autorizado.
El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta.
Inc. i) El auditor sólo puede ser designado por la asamblea, siendo esta facultad indelegable.
Inc. j) El horario de finalización de la asamblea se consigna en la convocatoria de modo tentativo,
pudiendo en el mismo acto de inicio definirse su duración válida. En ningún caso, puede
disponerse un plazo de finalización menor al consignado en la convocatoria.
Si a la hora establecida para la finalización de la asamblea quedaran pendientes de tratamiento
puntos incluidos en el orden del día, se hace un cuarto intermedio que no puede ser de más de
ocho días corridos. Los presentes quedan notificados de la nueva fecha y hora sin más requisito
que la firma del acta.
Inc. k) El administrador puede, por razones fundadas, requerir una única prórroga por un plazo
máximo de diez días corridos.
Los libros y documentación deben quedar a disposición del Consorcio en el domicilio que a tal fin
fije la asamblea que remueve, acepta la renuncia o dispone el cese del administrador.
Inc. l) Sin reglamentar.
Inc. m) Toda la documentación relativa al cobro de una sentencia favorable al Consorcio, y la
correspondiente constancia del depósito en la cuenta bancaria del Consorcio, debe encontrarse a
disposición de los consorcistas en la primer asamblea ordinaria o extraordinaria que se celebre con
posterioridad a aquel.
Art. 10 – Inc. a) El domicilio consignado por el administrador en la liquidación de expensas debe
coincidir con el domicilio especial constituido en el registro al momento de inscripción o, en su
caso, comunicado con el correspondiente formulario de cambio de domicilio.
Inc. b) Sin reglamentar.
Inc. c) Sin reglamentar.
Inc. d) La presente obligación puede ser cumplimentada acompañando copia del recibo de sueldo
correspondiente. En caso de existir deudas, moratorias y/u otra situación irregular respecto a los
aportes y contribuciones, debe ser consignado con su fecha, monto, número de cuota o plan
correspondiente.
Inc. e) Deben acreditarse mediante copia de factura con número y fecha correspondiente o, en su
caso, el detalle de la misma.
Inc. f) Sin reglamentar.
Inc. g) El recibo o factura debe encontrarse a disposición de los consorcistas en la asamblea
ordinaria convocada para la rendición de cuentas, o cada vez que sea requerido de manera fehaciente.
Inc. h) Sin reglamentar.
Inc. i) Sin reglamentar.
Art. 11 – En caso de incumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos por el art. 11 de la
ley por causas atribuibles a los consorcistas, no imputables al administrador, éste sólo puede
demostrar dicha situación mediante Acta de Asamblea.
A los fines de la excepción prevista en el último párrafo del artículo que por el presente se
reglamenta, se consideran reparaciones de urgencia las necesarias para evitar o solucionar un
grave riesgo, o temor de daño serio e inminente sobre bienes de copropietarios, ocupantes o
terceros, o cuando producido un deterioro o avería en el edificio éste ocasione grave daño y las
reparaciones deban realizarse de inmediato para hacer cesar el perjuicio.
La presentación de las respectivas pólizas de seguros y sus alcances se ajusta a lo que disponga
la autoridad de aplicación.
Art. 12 – Todo dato consignado en la declaración jurada es susceptible de control por la autoridad
de aplicación.
La inclusión de datos, informaciones o documentos falsos, no veraces o contrarios a la normativa
aplicable, se considera incumplimiento y hace pasible de la aplicación de sanciones, sin perjuicio
de las acciones civiles o penales que correspondan.
Junto con la declaración jurada el administrador debe acompañar la actualización del certificado
del Registro de Juicios Universales, del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y
del certificado de aprobación y/o actualización del curso de capacitación en administración de
Consorcios de propiedad horizontal. Asimismo, debe actualizar el domicilio constituido y la
constancia de C.U.I.T.
Art. 13 – El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea éste, comienza a
contarse desde la fecha que disponga la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la
asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.
Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para
decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el
plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva
responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y
dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o,
en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum.
Art. 14 – Sin reglamentar.
Art. 15 – Sin reglamentar.
Art. 16 – Sin reglamentar.
Art. 17 – Sin reglamentar.
Art. 18 – Sin reglamentar. Art. 19 – Sin reglamentar.
Art. 20 – Sin reglamentar.
Art. 21- – Sin reglamentar.
Art. 22 – Sin reglamentar.