Ley 941 (G.C.B.A.)

LEY 941 (G.C.B.A.)
Buenos Aires, 27 de diciembre de 2002
B.O.: 3/1/03 (C.B.A.)
Ciudad de Buenos Aires. Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad
Horizontal. Su creación. Con las modificaciones de la Ley 3.254 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
CAPITULO I – Registro
Registro
Art. 1 – Créase el “Registro público de administradores de consorcios de propiedad horizontal”, a
cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los
consumidores y usuarios.
Obligación de inscripción
Art. 2 (1) – La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la
previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad
Horizontal.
(1) Artículo sustituido por Ley 3.254, art. 1 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.). El texto anterior decía:
“Artículo 2 – Las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o más
consorcios de propiedad horizontal, deben inscribirse en el Registro creado por esta ley”.
Administradores/as voluntarios/as (1)
Art. 3 (1) – Se denominan administradores/as voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as
que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir
retribución alguna
(1) Subtítulo y artículo sustituidos por Ley 3.254, art. 2 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.). El texto anterior
decía:
“Inscripción voluntaria
Artículo 3 – Es voluntaria la inscripción en el Registro aludido, para las personas físicas o
jurídicas que administren consorcios de propiedad horizontal que no estén incluidas en el
supuesto del art. 2”.
Requisitos para la inscripción
Art. 4 – Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente
documentación: a) Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente:
copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas
inscripciones.
b) Constitución de domicilio especial en la ciudad.
c) Número de C.U.I.T.
d) Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso
de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas
deben cumplir con este requisito.
e) (1) Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
(1) Inciso incorporado por Ley 3.254, art. 3 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
f) (1) Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de
propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente.
(1) Inciso incorporado por Ley 3.254, art. 3 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
(1) Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as sólo deberán presentar:
a) Original y copia del Documento Nacional de Identidad.
b) Copia certificada del acta de asamblea, la cual deberá contener los datos del consorcio,
cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador.
Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula
del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de
los copropietarios.
(1) Texto incorporado por Ley 3.254, art. 3 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Impedimentos
Art. 5 – No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:
a) Los inhabilitados para ejercer el comercio.
b) Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
c) Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco años desde que la medida
haya quedado firme.
d) (1) Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración
de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.
(1) Inciso incorporado por Ley 3.254, art. 4 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Certificado de acreditación Art. 6 (1) – El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en
el registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta días. En dicha
certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el art. 4 de la
presente ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años.
El/la administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación en la asamblea
ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.
(1) Artículo sustituido por Ley 3.254, art. 5 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.). El texto anterior decía:
“Artículo 6 – El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto
en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta días. En
dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el art. 4
de la presente ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años.
El administrador, salvo que se trate de una administración no onerosa, debe presentar ante el
consorcio el certificado de acreditación, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice
a fin de considerar su designación”.
Publicidad del Registro
Art. 7 (1) – El Registro es de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en
la página web del Gobierno de la Ciudad. Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares
físicos de consulta.
(1) Artículo sustituido por Ley 3.254, art. 6 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.). El texto anterior decía:
“Artículo 7 – El Registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse
respecto de todo inscripto acerca de los datos exigidos en el art. 4 de la presente ley, así como
de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años. La reglamentación
establecerá los lugares de consulta”.
CAPITULO II – Obligaciones del administrador (1)
Presentación de constancia de inscripción
Art. 8 (1) – El/la administrador/a debe presentar anualmente una constancia del certificado de
inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega
de una copia de la presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma procederá
en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.
Obligaciones del administrador
Art. 9 (1) – En el ejercicio de sus funciones deben:
a) Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las
normas vigentes.
b) Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando, asimismo, la seguridad de la
estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.
c) Asegurar al edificio contra incendio y accidentes al personal dependiente del consorcio y
terceros. d) Llevar en debida forma los libros del consorcio conforme las normas vigentes.
e) Llevar actualizado un libro de registro de firmas de los copropietarios, el que es exhibido al
comienzo de cada asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad
de los poderes que se presenten.
f) Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la
misma.
g) Denunciar ante el Gobierno de la ciudad toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas
en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según
corresponda conforme las normas vigentes.
h) Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de
propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios.
i) La gestión del administrador de consorcios de propiedad horizontal debe, siempre que la
asamblea ordinaria o extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un
informe de control de gestión realizados por profesionales de Ciencias Económicas.
De igual forma, la asamblea ordinaria o extraordinaria podrá disponer la realización de una
auditoría legal a cargo de un profesional del derecho.
Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean
matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de
acuerdo con la normativa correspondiente.
j) Convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme con los reglamentos de
copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y
finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
k) En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los
diez días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo
ejercer en ningún caso la retención de los mismos.
l) Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:
a. Denominación y domicilio del consorcio.
b. Piso y departamento.
c. Nombre y apellido del/a propietario/a.
d. Mes que se abona, período o concepto.
e. Vencimiento, con su interés respectivo.
f. Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, C.U.I.T. y número de inscripción en el Registro.
g. Lugar y formas de pago. m) En caso de juicios con sentencia favorable al consorcio de propietarios, el administrador debe
depositar en la cuenta bancaria del consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos días
hábiles desde su recepción.
De las liquidaciones de expensas
Art. 10 (1) – Las liquidaciones de expensas contendrán:
a) Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el
Registro).
b) Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Unico de
Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
c) Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
d) Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C.U.I.L.,
sueldo básico, horas extra detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos
y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
e) Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la
empresa, dirección, Nº de C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos
provistos, importe total y, en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
f) Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de
seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se
abona.
g) El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de
inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y
período al que corresponde.
h) En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio
sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de Juzgado
interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
i) Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes
anterior.
Requisitos para contratar
Art. 11 (1) – Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración
del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no
reúnan los siguientes requisitos:
a) Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b) Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en A.F.I.P. y A.N.Se.S. del
prestador del servicio o contratista.
c) Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado. d) El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e) Si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración de esta.
f) El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g) Seguros de Riesgos del Trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos
que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores
autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en
archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos años, salvo que la asamblea disponga uno
mayor.
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños
mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en
este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.
Declaración jurada
Art. 12 (1) – Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley deben
presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración
jurada:
a) Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u
oneroso.
b) Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
c) Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de Seguridad Social y
cualquier otro aporte de carácter obligatorio, Seguro de Riesgo del Trabajo y cuota sindical si
correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los
consorcios que administra.
d) Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente
obligatorios.
e) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus
responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la
constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de
responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.
Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as
voluntarios/as gratuitos/as.
(1) Capítulo y artículos sustituidos por Ley 3.254, art. 7 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.). El texto anterior
decía:
“CAPITULO II – Obligaciones del administrador
Requisitos para contratar Artículo 8 – Los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes,
servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos:
1. Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga.
2. Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la
legislación vigente.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en
archivo copia de los mismos.
Declaración jurada
Artículo 9 – Los administradores deben presentar un informe anual con carácter de declaración
jurada conteniendo:
a) la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas
producidas en el período;
b) los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad
social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por
los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran.
Dicha presentación se hará según la forma y condición que la reglamentación determine”.
CAPITULO III – Del mandato de administración (1)
Duración
Art. 13 (1) – El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el “Reglamento de
copropiedad y administración” de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un año para el ejercicio
de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría
estipulada en el mencionado reglamento o, en su defecto, por los dos tercios de los/as
propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal
efecto en el “Reglamento de copropiedad”. El término de un año regirá a partir de la aprobación de
esta ley.
De los honorarios
Art. 14 (1) – Los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la Asamblea
de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y sólo podrán ser modificados
con la aprobación de la Asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto y
por la mayoría dispuesta en el ‘Reglamento de copropiedad’. A falta de disposición se requerirá
mayoría absoluta.
(1) Capítulo y artículos sustituidos por Ley 3.254, art. 8 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.). El texto anterior
decía:
“CAPITULO III – Régimen sancionador. Procedimiento Infracciones
Artículo 10 – Son infracciones a la presente ley:
a) El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar
inscripto en el Registro creado por la presente ley, salvo los comprendidos en el art. 3.
b) La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores
que no cumplan con los recaudos previstos en el art. 8.
c) El falseamiento de los datos a que se refiere el art. 4.
d) El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 9, cuando tales incumplimientos
obedecieran a razones atribuibles al administrador.
e) El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6 ‘in fine’.
f) El incumplimiento de la obligación impuesta por la cláusula transitoria segunda.
Sanciones
Artículo 11 – Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
a) Multa cuyo monto puede fijarse entre uno y cien salarios mínimos correspondientes al sueldo
básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin
vivienda.
b) Suspensión de hasta seis meses del Registro.
c) Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inc. a) con las sanciones fijadas en los incs. b) y c).
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio
patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro
del período de dos años subsiguiente a que la sanción quedara firme.
Procedimiento
Artículo 12 – El régimen de procedimiento aplicable es el establecido mediante Ley 757, sobre
procedimiento administrativo para la defensa de los derechos del consumidor.
Prescripción
Artículo 13 – Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término
de tres años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción
pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.
Cláusulas transitorias Primera: los actuales administradores de consorcios deben inscribirse en el ‘Registro público de
administradores de consorcios de propiedad horizontal’ dentro de los noventa días corridos,
contados a partir de la reglamentación de la presente ley.
Segunda: los administradores deben acreditar su calidad de inscriptos en el Registro creado por
la presente ley, en la totalidad de los consorcios donde presten servicios, al comienzo de la
primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en cada uno de ellos, a partir de la
puesta en funcionamiento del Registro. Asimismo, en tal oportunidad, deben entregar a los
consorcistas una copia de la presente ley.
Tercera: el Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los noventa días, a partir
de la publicación de la misma en el Boletín Oficial.
Artículo 14 – De forma”.
CAPITULO IV – Régimen de infracciones y de sanciones (1)
(1) Capítulo incorporado por Ley 3.254, art. 9 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Infracciones (1)
Art. 15 (1) – Son infracciones a la presente ley:
a) El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar
inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el art. 3.
b) La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que
no cumplan con los recaudos previstos en el art. 11.
c) El falseamiento de los datos a que se refiere el art. 4.
d) El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los arts. 9 y 10, cuando obedecieran a
razones atribuibles al administrador.
e) El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6 “in fine”.
f) Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no
inscripción en el Registro.
g) El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 12.
(1) Subtítulo y artículo incorporados por Ley 3.254, art. 9 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.), modificado por
Ley 3.291 (B.O.: 8/1/10 – C.B.A.).
Sanciones (1)
Art. 16 (1) – Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
a) Multa cuyo monto puede fijarse entre uno y cien salarios correspondientes al sueldo básico de la
menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
b) Suspensión de hasta nueve meses del Registro. c) Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inc. a) con las sanciones fijadas en los incs. b) y c).
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes el perjuicio patrimonial
causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del
período de dos años subsiguientes a que la sanción quedara firme.
(1) Subtítulo y artículo incorporados por Ley 3.254, art. 9 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
CAPITULO V – Procedimiento administrativo (1)
(1) Capítulo incorporado por Ley 3.254, art. 10 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Denuncia (1)
Art. 17 (1) – La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes o actuar
de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de
actos contrarios a la presente ley.
(1) Subtítulo y artículo incorporados por Ley 3.254, art. 10 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Instrucción del sumario (1)
Art. 18 (1) – Recibida la denuncia, si la autoridad de aplicación encontrare mérito suficiente en la
misma ordenará la instrucción del correspondiente sumario e imputará al denunciado.
La imputación debe contener inexcusablemente:
a) Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa.
b) La cita precisa de la norma presuntamente infringida.
c) El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba.
(1) Subtítulo y artículo incorporados por Ley 3.254, art. 10 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Prueba (1)
Art. 19 (1) – En cada uno de los supuestos se da traslado al infractor mediante cédula por diez
días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretenda valerse.
Notificado o vencido el plazo dado para ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba,
determinando aquella que resulta admisible, con los siguientes requisitos:
La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que no resulten
manifiestamente inconducentes.
Contra la resolución que deniega medidas de prueba sólo procede el recurso de reconsideración. La prueba debe producirse dentro del término de diez días hábiles, prorrogables cuando exista
causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por
causa imputable al sumariado.
Es responsabilidad de la parte solicitante la confección, suscripción y diligenciamiento de los
oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para el cumplimiento de la prueba
informativa que solicite, así como la citación y comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo
bajo apercibimiento de tenerlo por desistido.
(1) Subtítulo y artículo incorporados por Ley 3.254, art. 10 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Resolución (1)
Art. 20 (1) – Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la autoridad
de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte días hábiles. La misma será publicada
en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
(1) Subtítulo y artículo incorporados por Ley 3.254, art. 10 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Art. 21 (1) – En todo aquello no previsto en las disposiciones que anteceden, serán de aplicación
en forma supletoria las previsiones contenidas en la Ley 757 sobre Procedimiento para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el Dto. 1.510/97, de Procedimiento
Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
(1) Artículo incorporado por Ley 3.254, art. 10 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
Prescripción (1)
Art. 22 (1) – Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de
tres años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente.
(1) Subtítulo y artículo incorporados por Ley 3.254, art. 10 (B.O.: 4/12/09 – C.B.A.).
De forma.